C’est une époque bénie pour les investisseurs immobiliers ! D’un côté, les taux des prêts immobiliers n’ont jamais été aussi bas : 1 % sur 20 ans selon des courtiers et même 0,7 % pour les bons profils ! Du jamais vu ; de l’argent-cadeau. Vous pouvez financer l’acquisition d’un bien immobilier, possiblement « à 110 % » selon l’expression des professionnels, c’est à dire sans débourser un centime. Achat du bien, commission d’agence, frais de notaire et travaux : tout y passe et les bons profils d’emprunteurs peuvent financer sur 20 ou 25 ans l’intégralité de leur acquisition (lire cet article)

L’inflation gagnante des propriétaires – bailleurs

De l’autre côté, l’inflation, quasiment inexistante depuis plus de 10 ans, est repartie à la hausse. La violence de la reprise économique mondiale met en tension les approvisionnements et les prix montent : +2,2 % en août 2021, sur un an. En France, les amortisseurs économiques sont activés : le SMIC augmente de 35 € brut par mois au 1er octobre, une hausse des revenus des ménages modestes en trompe l’œil car uniquement déclenchée pour compenser la hausse des prix à la consommation. A ce jeu des hausses de prix, les indices sur lesquels sont basés les révisions des loyers vont eux aussi augmenter de 2 % environ. Au moment des renouvellements des baux, les loyers vont donc augmenter mécaniquement. Hausse indolore pour les locataires dont la rémunération aura mécaniquement augmenté ; excellente nouvelle pour les propriétaires – bailleurs : ceux qui ont emprunté à taux fixe verront leurs échéances rester constante alors que l’inflation va augmenter leurs revenus locatifs de 2 % en un an. (lire cet article)

Des opportunités sur le marché immobilier

Autre bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers : le marché immobilier, largement recomposé par les nouvelles aspirations des français nées des confinements (moins de ville, plus de grand air), a ouvert des opportunités d’investissements à moindre frais. A Paris, la baisse des prix dépasse 1 % sur un an – du jamais vu depuis 10 ans – et même plus de 2% dans les arrondissements huppés de l’hyper-centre. Les délais de vente augmentent et les acheteurs ont la main. Les vendeurs pressés paniquent : dans le 15ème arrondissement, un appartement de 80 m2 proposé au prix du marché à 11 000 € du m2 en juin est bradé à 9 750 € du m2 en octobre. Attention, la carte des prix immobiliers n’est pas homogène : Lyon et Marseille sont en hausse de plus de 2 % sur un an, Le Mans en hausse de plus de 6 %, Nantes en hausse de près de 8 %, Toulouse et Avignon en baisse de 1%. Au-delà des évolutions globales, la capacité de négociation des acheteurs est accrue, notamment pour les biens qui ne concernent pas les particuliers, comme les immeubles de rapport.

En synthèse, si vous faites de l’investissement locatif fin 2021, vous pouvez trouver des opportunités d’achat très intéressantes, les faire financer intégralement à des taux ridiculement bas, et vous pouvez compter sur l’inflation pour augmenter mécaniquement votre rendement locatif.

Un momentum unique

Trop beau pour être vrai, mais vrai. C’est le momentum de l’investissement locatif. Par contre, la situation risque de ne pas durer, au moins du côté des taux d’emprunt. Pendant des mois, les banques ont pu emprunter sur les marchés à des taux négatifs, basés sur le rendement négatif des OAT (emprunts d’Etat) : en clair, elles ont peu accumuler de la dette et elles rembourseront moins que ce qu’elles ont emprunté ! Situation incroyable qui leur a permis de proposer des taux attractifs aux particuliers. Mais la fête est finie : depuis septembre, les taux des OAT sont repassés en positif. Légèrement, ce qui permet aux banques de toujours proposer des taux de prêts immobilier très bas. L’instant est unique, mais même si les taux d’emprunt remontaient légèrement, l’inflation des prix à la consommation est repartie, elle de façon beaucoup plus vigoureuse, et les loyers suivront.

On a pas souvent cette martingale opportunité d’achats + taux bas + augmentation des loyers. C’est l’instant béni des investisseurs locatifs.

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