Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en 2021 ? La question est aussi importante pour les vendeurs, qui préféreraient concrétiser avant une éventuelle chute des prix, que pour les acheteurs, qui préféreraient attendre la chute pour acheter moins cher leur bien.

 

Deux camps et un double consensus

Que prédisent les spécialistes ?

Yanport (datas) : des prix stables ou en hausse dans les villes de plus de 100 000 habitants

BPCE (Banque Populaire – Caisse d’Epargne) : – 2 %

Moody’s (agence de notation) : – 2,1 %

Edmond de Rotschild (banque) : – 4 %

Meilleurs Agents (prix immobiliers) : une baisse des prix inférieure à – 5 %.

L’Institut du Management des Prix Immobiliers (formation) : – 5% dans les grandes villes, – 5 à – 10 % dans les villes moyennes, stagnation dans les zones rurales

Immobilier-meublé.fr (blog) : -15 à – 20 %

ACDEFI (cabinet) : – 20 % (pour 2021 – 2022)

Il y a donc deux camps : ceux qui prédisent une légère baisse des prix dans l’ancien, voire une stagnation, et ceux qui anticipent une forte baisse, voire un « krach ».

Et il y a un consensus qui se dégage, à deux niveaux :

  • globalement : la fin de la hausse des prix
  • des évolutions contrastées selon les marchés ou la nature des zones géographiques (Paris, grandes villes, zones rurales…) avec des dynamiques contrastées selon les lieux.

 

Quels sont les fondamentaux du marché immobilier en 2021 ?

Extrême résilience : en dépit de la double crise sanitaire et économique, en dépit de l’impact réglementaire (les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière, fin 2019, et le resserrement des conditions de crédit), les prix se sont simplement stabilisés en 2020, et encore, pas partout (+17 % à Limoges, sur un an).

Financement durable : l’immobilier est un marché alimenté par le crédit. Les taux de refinancement des banques vont rester durablement bas, les taux du crédit immobilier aux particuliers vont donc le rester aussi. En 2021, on continue de financer l’immobilier par un crédit peu coûteux, qu’il y ait une hausse ou une baisse des prix.

Assainissement dès 2020 : l’assainissement du marché à déjà eu lieu. Fin 2020, le taux de refus des banques est passé à 15 % et le nombre de prêts accordés à chuté de 18 %. Les acheteurs les moins solvables ou les plus risqués sont déjà sortis du marché. L’impact de la crise économique est déjà amorti.

Baisse des taux : les taux d’emprunt continuent de baisser fin 2020, selon Crédit Logement. Novembre affiche ses taux moyen à 1,20 %, en baisse pour le 5ème mois consécutif. Même si les gains sont marginaux, le coût du crédit immobilier continue de baisser.

Aubaine conjoncturelle : la chute des constructions de logements neufs, 10 % de moins en un an. Le confinement a bloqué la construction et la livraison dans le neuf. Les acheteurs pressés ne peuvent que se reporter sur l’ancien.

Une incertitude : la confiance. C’est l’élément humain qui pourrait gripper le marché. Il joue à l’achat (des acheteurs reportent leur achat par crainte de l’avenir), et à la vente (des vendeurs reportent leur vente par crainte du présent, ou cassent les prix pour être certains de vendre). 2021 sera une année contrastée, entre la monté du chômage, la maîtrise de la Covid-19 et le retour d’une croissance économique forte.

 

Quelle stratégie pour les acheteurs et les vendeurs ?

Côté vendeurs : le marché se tend, mais reste favorable. Les biens les moins bien placés ou présentant des défauts seront plus difficiles à vendre. Les négociations sont de retour : on parle de 4 à 5 %. Pour le gros du marché, les acheteurs restent présents. Il faut vendre au juste prix, et encaisser la plus value importante de la dernière décennie. Si vous n’avez pas de raison de vendre en urgence, pas de panique : même en cas de baisse à court terme, le marché reviendra dans sa dynamique haussière tout pendant que le crédit sera peu cher.

Côté acheteurs : les opportunités apparaissent. Dans un marché orienté à la hausse, même les biens présentant des défauts se vendent. Avec un marché qui stagne ou qui baisse, les acheteurs reprennent la main, pour ce type de biens uniquement. Connaissez bien votre marché et exploitez les opportunités. Pas d’espace extérieur, rez-de-chaussée, travaux… : chaque désavantage a un prix. Pour les biens « dans le marché », la concurrence entre acheteurs restera rude. Anticiper un écroulement des prix ? Très peu probable : le crédit à bon marché fait qu’il y a toujours beaucoup d’acheteurs solvables. Il reste que la crise économique de 2020 peut créer chez certains vendeurs des besoins de liquidités urgents : il va falloir surveiller les bonnes affaires. Pour les acheteurs, 2021 sera un marché de « coups ».

 

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