Avez-vous déjà entendu parler du prêt in fine ? C’est un prêt aux caractéristiques particulières et aux atouts séduisants, surtout pour les investisseurs locatifs.

Comment fonctionne le prêt in fine ?

In fine veut littéralement dire « à la fin ». Le principe de ce type de prêts est que l’emprunteur ne remboursera le capital emprunté qu’au terme du prêt et avant cette échéance, il ne remboursera que les intérêts. Ca peut paraître magique, surtout pour les investisseurs locatifs, qui vont pouvoir emprunter le capital nécessaire à leur acquisition, mettre en location et accumuler des revenus, tout en ne remboursant que les intérêts à la banque jusqu’au terme du prêt.

Autres avantages du prêt in fine

Mais ce n’est pas tout : le prêt in fine dispose de deux autres avantages non négligeables :

  • les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ;
  • le bien immobilier acquis avec ce type d’emprunt ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Plus complexe qu’il n’y paraît

Si les atouts du prêt in fine sont évidents, les contreparties ne sont pas négligeables :

  • les intérêts de ce type de prêts sont en général 25 % plus élevés que ceux des prêts amortissables classiques ;
  • les intérêts restent constants sur toute la durée du prêt et ne diminuent pas dans le temps comme c’est le cas avec un prêt amortissable (où plus vous remboursez de capital, plus les intérêts diminuent) ;
  • l’apport demandé par les banques qui proposent les prêts in fine est en général de 30 %, supérieur aux prêts amortissables ;
  • le prêt in fine est le plus souvent couplé à un nantissement, une garantie qui peut prendre la forme d’un contrat d’assurance-vie au profit de la banque et dont le montant final servira à rembourser la banque. Mais, en cas de problème durant le prêt, c’est la banque qui récupérera votre épargne forcée. Cependant, c’est le souscripteur du prêt qui touche les intérêts du placement effectué dans le cadre du nantissement.

Entre avantages fiscaux et surcoût du prêt in fine, il faut prendre sa calculette.

Qui peut souscrire un prêt in fine ?

Du fait du montant de l’apport et du nantissement, le prêt in fine n’est accessible qu’à des emprunteurs disposant déjà d’un patrimoine significatif. Pourquoi emprunter dans ce cas ? Le prêt in fine est un levier d’investissement qui permet d’accéder à des rendements plus élevés : vous bloquez une épargne faiblement rémunérée contre un prêt qui permet un investissement avec une meilleure rentabilité.

Autre argument pour intéresser les emprunteurs disposant déjà d’un patrimoine significatif : le bien immobilier financé ne rentre pas dans l’assiette des biens imposables à l’IFI.

Quelles sont les banques qui proposent des prêts in fine ?

Quasiment toutes les banques peuvent proposer des prêts in fine, et les courtiers ont également des solutions. Comme c’est une offre discrétionnaire, réservée à une clientèle fortunée, elles n’en font pas une intense promotion.

 

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