« Qui paie ses dettes s’enrichit ». Vous connaissez ce vieil adage populaire ? Lecture immédiate : on devient riche quand on rembourse ses dettes. Lecture plus subtile : pour s’enrichir, il faut avoir, au départ, contracté des dettes.

Tous les gestionnaires d’entreprises le savent : l’emprunt dope la rentabilité des capitaux propres. Autrement dit : l’argent d’autrui augmente la rentabilité de votre argent.

 

Démonstration :

Vous êtes le seul actionnaire d’une entreprise qui réalise 10 millions de chiffres d’affaires et dégage un résultat net de 2 % soit 200 000 euros.

Situation n°1 : Vos capitaux propres (ce que l’entreprise possède) sont de 1 million d’euros. Vous n’avez aucun emprunt, ce qui veut dire que vous financez l’intégralité de votre activité sur votre propre argent. La rentabilité de vos capitaux propres est donc de 200 000 / 1 000 000 = 20 %. Belle performance.

Situation n°2 : Vos capitaux propres ne sont que de 500 000 €, mais vous avez emprunté auprès de votre banque 500 000 € sur plusieurs années, ce qu’on appelle des « quasi fonds propres ». Vous avez donc mobilisé le même argent que dans la situation n°1 pour faire le même chiffre d’affaires et le même résultat net, mais vous avez mis deux fois moins de capital dans votre entreprise. La rentabilité de vos capitaux personnels est donc de 200 000 / 500 000 = 40 %. Deux fois plus rentable ! Et ça, grâce à l’emprunt.

 

Combien peut-on emprunter ?

C’est pareil pour un particulier. Pour doubler la rentabilité de votre épargne, il faut pouvoir emprunter. Si vous êtes une très grande fortune et que vous sollicitez un prêt de 100 millions d’euros, garanti sur votre fortune personnelle, pour réaliser un coup de bourse à court terme, vous n’aurez aucun mal pour trouver une banque prêteuse. En dehors de ce cas de figure, la seule chose que les banques acceptent de financer, c’est ce qui est tangible et qui peut servir de garantie au prêt, principalement l’immobilier.

Les banques ne prêtent qu’aux salariés dont la garantie est un CDI, ainsi qu’aux fonctionnaires. C’est nul, mais c’est la règle. Emprunter à long terme est quasi impossible pour les CDD et les intérimaires, et très compliqué pour les indépendants. Néanmoins, si votre banque accepte de vous prêter de l’argent, elle le fera dans un maximum couramment constaté d’un tiers de vos revenus mensuels nets. Si par exemple vous gagnez 2 000 € nets par mois, vous pourrez emprunter 2 000 € x 0,33 = 660 €. Et encore, si vous êtes vous-même locataire, la banque regardera surtout votre « reste à vivre » une fois toutes vos dépenses contraintes payées.

Reste à trouver le bien immobilier qui ne vous demandera pas plus de 660 € de remboursements mensuels (il faudra jouer sur le taux bancaire et l’assurance à négocier ainsi que sur la durée de l’emprunt). Si vous trouvez un bien finançable à 100 % qui vous rapporte un loyer mensuel net de charges et d’impôts de 660 €, c’est donc votre locataire qui va rembourser votre emprunt ! Et au terme du prêt, vous disposez d’un bien qui vous appartient en totalité, qui ne vous a pas coûté un centime et qui vous rapporte 660 € net par mois de revenus additionnels !

 

Vous pouvez même jouer sur deux leviers additionnels

  • peut-être aurez-vous fait une affaire si bonne que votre remboursement d’emprunt sera inférieur à votre revenu mensuel net, et vous dégagerez donc directement un revenu supplémentaire ;
  • votre bien immobilier va sans doute bénéficier d’une plus value due à la hausse des prix de l’immobilier. Vous avez emprunté pour financer un bien d’une valeur de 50 000 € ; quinze ans plus tard, il en vaut 60 000. C’est tout bon pour vous.

 

Répéter l’opération plusieurs fois dans sa vie

Vous pouvez répéter cette opération plusieurs fois dans votre vie et laisser vos locataires constituer votre patrimoine (rien n’empêche les locataires de faire la même chose de leur côté). A chaque fois que vous aurez fini de rembourser un emprunt, vous aurez donc un revenu additionnel : dans notre exemple, votre revenu mensuel passe de 2 000 € (votre salaire) à 2 660 € (votre salaire, plus votre loyer encaissé) : vous pouvez désormais emprunter et réaliser une opération immobilière un peu plus importante que la première fois et ainsi de suite.

 

Evidemment, il vous faut une banque conciliante, qui accepte de vous financer. Mais vous êtes un bon client, avec de l’épargne en augmentation et vous êtes le profil de clients que les banques adorent. Cette fois encore, les débuts seront plus compliqués que les opérations suivantes. Rien ne vous empêche de contacter votre banque alors que votre premier emprunt n’est pas complètement remboursé. Avec un historique de quelques années, votre banque fera le constat que vous êtes un client sérieux et n’aura pas envie de vous perdre. Des investisseurs avertis enchaînent ainsi les opérations et se constituent des patrimoines de plusieurs dizaines de logements, sans la moindre mise de fond au départ !

 

Encore mieux avec l’emprunt in fine

Il y a même une forme d’emprunt encore plus magique que l’on appelle « in fine ». Avec cet emprunt, vous ne remboursez mensuellement que les intérêts, et le capital en une seule fois avec la dernière mensualité, alors même que vous encaissez des loyers tous les mois. Autant vous dire que vos revenus croissent encore plus vite, que vous allez faire travailler ce pouvoir d’épargne supplémentaire avant de rembourser votre emprunt. Non seulement on vous prête pour constituer votre capital, mais en plus, vous pouvez faire travailler cet argent à votre profit. Evidemment réservé aux bons clients des banques, quand elles acceptent cette forme d’emprunt, ce qui n’est pas systématique.

L’emprunt, c’est à dire l’argent des autres, augmente votre capital et décuple sa rentabilité. Voilà pourquoi il faut emprunter pour s’enrichir.