L’investissement locatif, c’est-à-dire acheter un bien immobilier pour le mettre en location, c’est le projet financier qui réunit tous les critères fortunistes :

  • finançable par l’emprunt
  • rentable et générateur de revenus immédiatement
  • sécurisé
  • modulable
  • pérenne
  • liquidable
  • transmissible aux héritiers
  • fiscalement optimisable

Voyons en détail comment ça fonctionne.

Prenons un exemple. Vous achetez un immeuble composé de 3 appartements que vous payez 200 000 €. Avec les frais de notaire et la commission de l’agent immobilier, l’immeuble vous revient à 225 000 €.

C’est un bien immobilier et vous pouvez le financer par un prêt intégral, comprenant le prix du bien, la commission de l’agent immobilier, les frais de notaire et les éventuels travaux. Dans le jargon, on appelle ça : un financement « à 110 % » (un peu plus difficile à obtenir en 2020, mais toujours pratiqué par certaines banques). Vous ne sortez pas un centime de votre poche et vous êtes propriétaire de cet immeuble, dont vous disposez comme bon vous semble !

Il est déjà loué, ou vous le mettez rapidement en location et vous en percevez immédiatement les revenus.

Tout l’intérêt de l’opération consiste à trouver le bon montage où les revenus des loyers sont supérieurs aux mensualités d’emprunts auxquels il faut ajouter les frais divers de propriété comme l’assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière, etc… Pour cela, vous devrez agir sur plusieurs leviers : le prix d’achat, la durée de l’emprunt (plus elle sera longue, plus vos mensualités seront basses), le taux d’emprunt et d’assurance emprunteur, le mode d’exploitation (nue, meublée, longue durée, courte durée, colocation…).

Si toutes les conditions sont remplies, et ce n’est pas simple, mais réalisable, vous pourrez dégager un cash flow positif tous les mois : en clair, des revenus additionnels. Tous les mois, des revenus supplémentaires et vous n’avez pas déboursé un centime !

Dans notre exemple, imaginons que vous ayez obtenu un prêt sur 20 ans au taux de 1,45 % assurance comprise : vos mensualités seront de 1 109 €. Vous encaissez 3 loyers de 500 € chacun, soit un revenu mensuel de 1 500 €. Si vos charges de propriété vous coûtent moins de 1 500 – 1 109 = 391 € par mois, vous dégagez un cash flow positif. Et encore, la situation ne pourra que s’améliorer : en effet, vos loyers perçus seront indexés sur l’indice des prix des loyers alors que vos mensualités de remboursement resteront fixes.

 

Les avantages de l’investissement locatif rentable

Finançable par l’emprunt : c’est une particularité, les banques prêtent de l’argent pour des achats immobiliers. Les investissements locatifs représentent ¼ des prêts accordés. C’est donc l’emprunt qui finance l’épargne, et en dehors de l’immobilier, ça ne se pratique pas.

 

Rentable et générateur de revenus immédiats

On l’a vu, si votre projet est bien ficelé, vous dégagez des revenus immédiatement. Tout ça avec l’argent des autres. L’argent de la banque qui vous prête et l’argent des locataires qui remboursent votre prêt et vous payent.

 

Sécurisé

Vous pouvez poser des sécurités sur votre projet à tous les niveaux. Sur le remboursement de l’emprunt, en cas de décès ou d’incapacité, par l’assurance emprunteur obligatoire. Sur l’encaissement des loyers par une assurance loyers impayés. Sur le bien lui-même avec assurance propriétaire non-occupant. Imbattable : vous sécurisez le financement, le capital et les revenus.

 

Modulable

Une fois propriétaire du bien, vous en disposez comme bon vous semble. Vous pouvez le louer, y habiter, le transformer, le revendre, en totalité ou en partie s’il est composé de plusieurs lots. Si vous le louez, vous disposez de multiples formules et vous pouvez en changer. Vous pouvez également gérer les locations en direct ou confier la tâche à un administrateur de biens.

 

Pérenne

Un bien immobilier mis en location produit des loyers tout pendant qu’il est debout. C’est le placement idéal du retraité, quelque-soit son âge : à la différence d’un emploi salarié, dont les revenus s’arrêtent à la retraite, l’immobilier continue de produire des revenus de façon illimitée. Des revenus passifs qui ne demandent qu’un effort marginal.

 

Liquidable

Vous avez besoin de cash ? Vous pouvez mettre en vente votre bien. Certes, la démarche est moins simple et moins rapide qu’une vente d’actions en bourse, mais vous pouvez toujours vendre un bien immobilier et tous les biens se vendent.

 

Transmissible à vos héritiers

Votre bien fait partie de votre patrimoine et il reviendra à vos héritiers qui en toucheront les fruits à leur tour. En jouant sur différents dispositifs (achat via une SCI familiale, démembrement…) vous pouvez même agir sur la date de la transmission.

 

Fiscalement optimisable

C’est le point faible de l’investissement locatif, si vous n’y prêtez pas garde : les loyers que vous allez encaisser seront considérés par le fisc comme des revenus additionnels à ceux que vous avez déjà et feront grimper vos impôts, même si vos loyers ne couvrent pas tous vos frais. Il existe plusieurs moyens d’en atténuer les effets comme la location meublée non professionnel (LMNP) ou un achat via une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés. Dans tous les cas, si vos revenus hors immobilier sont faibles ou inexistant, vos revenus locatifs n’auront qu’un faible impact sur votre niveau d’imposition.

 

Sortez votre calculette

Au global, l’investissement locatif est un placement vertueux aux avantages incomparables. Sortez votre calculette : si vous savez vous y prendre (et on sait s’y prendre uniquement en en faisant l’expérience), vous pourrez enchaîner les opérations, dégager des revenus substantiels, vous constituer un patrimoine et anticiper votre départ à la retraite ou votre liberté.

 

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