Vous avez un projet immobilier. Vous voulez acquérir votre résidence principale, ou faire un investissement locatif . Vous allez faire un prêt immobilier auprès d’une banque, et vous vous attendez à devoir faire un apport. En général, on parle de 10 % de la somme à emprunter, a minima. Encore faut-il avoir cette somme.

Contrairement à ce qui est souvent dit, ce n’est pas une fatalité : il est possible d’emprunter sans apport. C’est même recommandé pour un investissement locatif : plus la banque vous prêtera, plus fort sera votre effet de levier.

Non seulement il est possible d’emprunter le montant de votre bien, mais vous pouvez aussi emprunter le montant des frais de notaire, de la commission de l’agent immobilier et même des travaux. Dans le jargon des professionnels de l’immobilier, on appelle cela : « emprunter à 110 % ».

 

L’apport n’est pas une fatalité

L’expérience démontre que l’apport n’est pas une fatalité. Tous les jours, des prêts immobiliers sont accordés sans le moindre apport.

D’ailleurs, ce n’est pas parce que vous apportez 10 % du prix d’un achat immobilier que vous démontrez quoi que ce soit dans votre capacité à rembourser les 90 % restants au cours des 20 prochaines années. Toutes les banques savent cela (pas tous les banquiers…).

Pour le banquier, la situation idéale n’existe pas. Tous les dossiers ont des défauts : un découvert passager, un statut « instable » aux yeux des banques (auto-entrepreneur, CDD…), une capacité d’emprunt entamée par un crédit conso, la crise sanitaire, etc… Votre tâche est d’expliquer comment ces « défauts » sont compensés par des « atouts ». L’apport peut être un atout, ça ne doit pas être une contrainte.

 

Dans quels cas pouvez-vous obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Certains cas sont plus favorables pour obtenir un prêt immobilier sans apport ; en voici quelques-uns :

  • vous représentez un enjeu commercial important pour votre agence bancaire : les avoirs de votre famille sont importants, les comptes de votre entreprise y sont domiciliés, etc… : l’agence craint de perdre votre clientèle et sera plus favorable à vos demandes ;
  • vous contactez une agence qui souhaiterait capter votre clientèle, voire une agence qui, par manque d’activité, pourrait être fermée : elle sera plus favorable à votre projet ;
  • vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous n’avez plus de dettes sur ce premier bien : un second achat financé sans apport sera plus facile à obtenir ;
  • vous avez, dans votre agence, un historique d’emprunteur sans problème : vous avez, par le passé, remboursé votre prêt étudiant ou votre prêt auto sans difficulté ;
  • vous faites une demande de prêt bien en-dessous de vos capacités de remboursement : les banques retiennent un taux d’endettement, tous prêts confondus, qui doit être inférieur à 33 % de vos revenus réguliers ; vous pouvez jouer sur la durée du prêt pour diminuer les mensualités ;
  • vous êtes fonctionnaire et votre projet ne vous engage pas au-delà d’un taux d’endettement supérieur à 33 % ;
  • vous êtes prêt à consentir des garanties supplémentaires au banquier : blocage d’épargne, hypothèque de premier rang sur le bien à financer, etc…
  • vous êtes prêt à être un bon client, par exemple, en souscrivant votre assurance habitation auprès de votre banque, ou en transférant des comptes épargne détenus ailleurs ;
  • vous avez des travaux à faire : plutôt que de bloquer votre épargne en apport, vous en avez besoin pour payer les travaux ; les banques peuvent prendre des garanties sur les biens, par sur les travaux et cela peut jouer en votre faveur.

Cette liste n’est pas forcément exhaustive et toutes ces situations sont des opportunités, pas des conditions systématiques. Retenez toujours que, d’une banque à l’autre, d’une agence à l’autre, d’un interlocuteur à l’autre, le même dossier peut passer ou être refusé.

 

Faites jouer la concurrence

Un banquier ne vous fait pas une faveur parce qu’il vous accorde un prêt : il fait son métier et c’est vous qui l’aidez à atteindre ses objectifs personnels.

Faire un prêt immobilier, c’est engager un dialogue avec un banquier. Et si ce n’est pas le vôtre, ce sera un autre : il ne faut pas hésiter à faire le tour des agences et des banques à distance. Après tout, résidence principale ou investissement immobilier : vous vous lancez dans un projet de 15, 20, voire 25 ans. Ca mérite de s’y consacrer.

Votre principal atout, c’est que vous allez devenir un client captif pour plusieurs décennies : si votre banquier exige un apport, un autre sera peut-être moins exigent pour gagner votre clientèle.

Informez-vous également sur la politique des banques. Certains grands réseaux délèguent les décisions aux agences : citons La Banque Postale, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, les Banques Populaires… Autrement dit, dans ces enseignes, si une agence vous dit non, une autre vous dira peut-être oui. Dans d’autres réseaux, les décisions sont prises en dehors de l’agence : votre interlocuteur n’a pas son mot à dire. Seuls les chiffres compteront, pas les arguments.

Chaque banque a sa méthode de scoring : en fonction de votre profil d’emprunteur, âge, profession et statut, situation familiale, profil d’épargnant… elle vous attribuera un score – qu’elle ne vous communiquera pas – et qui sera décisif dans l’octroi d’un prêt et de ses conditions. Et au sein d’une même banque, cette politique de scoring peut évoluer d’un mois sur l’autre, du début de mois à la fin du mois, du début de l’année par rapport à la fin de l’année, etc… , en fonction de sa politique commerciale et de ses résultats.

 

Se construire un profil d’emprunteur sans apport

Faire un projet immobilier ne s’improvise pas. Pour obtenir les meilleures conditions, vous devez vous construire un profil d’ « emprunteur idéal » des banques, et cette anticipation vous demandera au minimum plusieurs mois.

Avant de faire une demande de prêt, commencez par lister vos atouts : vous serez un nouveau client, vous domicilierez votre épargne (« épargne », pas « apport »), vous domicilierez vos revenus, vous avez une gestion saine, vous épargnez tous les mois, etc… Comme un vendeur de vous-même, à vous de lister vos atouts et de les mettre en valeur.

Construisez vos atouts : CDI ou fonctionnaire, le même employeur depuis au moins deux ans, pas de découvert, de l’épargne tous les mois, un projet en dessous des 33 % d’endettement avec un reste à vivre correct, sont des points importants dans le scoring des banques et leur capacité à vous accorder un prêt. Si vous voulez obtenir un prêt sans apport, vous devez vous construire le profil de l’emprunteur idéal.

 

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