Les investisseurs craignent cette limite : leur endettement maximum. Au-delà de cette limite, plus moyen d’emprunter pour investir. D’autant que le HCSF – Haut Conseil de Stabilité Financière – a, début 2021, annoncé pour 2022 de nouvelles dispositions à appliquer par les établissements de crédit octroyant des prêts immobiliers et principalement un taux d’effort (taux d’endettement des particuliers) maximum de 35 %. Sale coup pour les investisseurs locatifs (lire cet article sur l’investissement locatif), surtout s’ils sont déjà endettés pour leur résidence principale. Adieu, les investissements lucratifs, le cash flow positif, les revenus passifs (lire cet article sur les revenus passifs) et l’avenir de rentier.

Heureusement, il existe des solutions. En voici quelques-unes

20 % des prêts peuvent être octroyés en s’écartant des critères

Dans sa grande mansuétude, le HCSF a aussi lâché du lest pour permettre aux banques d’octroyer jusqu’à 20 % de leurs crédits en-dehors des critères limitatifs. Autrement dit, 1 prêt immobilier sur 5 ne sera pas contraint par la limite des 35 % d’endettement maximum. Pour cela, il faudra produire des éléments tangibles, comme des apports, de l’épargne ou une situation personnelle avec un reste à vivre confortable. Si, une fois vos échéances de prêts remboursées, vous conservez un niveau de vie confortable, pourquoi vous refuser un nouveau prêt immobilier ?

Les avantages du calcul différentiel

Il y a deux types de banques et deux types de calculs :

  • les premières ont une lecture simplifiée du taux d’endettement : elle rapportent les mensualités aux revenus mensuels de l’emprunteur
  • les secondes pratiquent le calcul différentiel : en cas d’investissement locatif, elle ajoutent 70 % des loyers à encaisser aux revenus de l’emprunteur, tout en rajoutant dans ses charges ses mensualités d’emprunt. Forcément, si les mensualités représentent moins de 70 % des loyers escomptés, la capacité d’emprunt est plus élevée.

Pour continuer à investir, adressez-vous aux banques pratiquant le calcul différentiel. Même si les recommandations du HCSF les incitent à ne pas tenir compte du calcul différentiel, dans le secret des comités de crédit, c’est une notion toujours prise en compte par certains établissements.

Associez-vous

Lorsque la situation de l’emprunteur est tendue, la solution est qu’il s’associe. La situation appréciée sera alors celle de la communauté des emprunteurs. C’est le cas d’un couple, ou d’une société (comme une Société Civile Immobilière = SCI). De plus, dans le cas de SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), la banque considérera que l’emprunt n’est pas contracté par un particulier, mais par une société, qui ne répond pas aux mêmes critères de prudence.

Empruntez à l’étranger

Si l’activité des banques est très encadrée en France, les banques à l’étranger ne sont pas soumises aux mêmes considérations. Un particulier français peut emprunter à l’étranger, d’autant plus facilement si la banque est située dans la zone euro, ou dans un pays avec lequel la France a signé une convention fiscale bilatérale.

Autre possibilité pour les travailleurs frontaliers : si vos revenus proviennent d’un employeur étranger, vous avez sans doute ouvert un compte dans une banque étrangère qui pourra vous prêter. Vous devrez vérifier les conditions de cette banque et si votre emprunt est libellé dans une monnaie étrangère (comme le franc suisse), vous devrez tenir compte de l’évolution du taux de change tout au long de votre emprunt.

La marge hypothécaire

Les banques spécialisées dans les prêts hypothécaires ont une vision intéressante de leur métier. Moyennant une garantie prise sur le bien à financer, l’hypothèque – démarche aussi pratiquée par les banques classiques – elles peuvent octroyer des prêts immobiliers.

Elles ont également la possibilité de tenir compte de la marge hypothécaire (lire cet article). Quel est son fonctionnement ? Pour apprécier votre taux d’endettement, une banque classique tiendra compte de vos remboursements rapportés à vos revenus. Avec la marge hypothécaire, la banque qui la pratique tient compte de la part du précédent emprunt déjà remboursée et peut aussi tenir compte de la valorisation du bien.

Par exemple, vous avez emprunté sur 20 ans pour l’acquisition d’un premier bien, il y a 5 ans. La banque tiendra compte du fait que vous avez déjà remboursé un quart de votre emprunt, ce qui, à ses yeux, allège votre charge financière et vous permet d’emprunter de nouveau. Et si depuis 5 ans, la valeur de votre bien a augmenté de 10 %, c’est une garantie supplémentaire dont ce type de banque tiendra compte également.

Vendre pour acheter

Autre solution : vendre son premier bien. Evidemment, on ne cède pas un bien immobilier aussi facilement qu’une action en bourse, mais un portefeuille immobilier se gère également. Le moyen le plus efficace pour se libérer d’un endettement, c’est de vendre le bien et de rembourser la banque. Si vos calculs sont bons et que la prochaine acquisition est plus productive que la précédente, vendre puis acheter est une solution à envisager. Vous pouvez parfaitement faire inscrire dans les conditions suspensives de la promesse de vente de votre prochaine acquisition le fait de pouvoir vendre votre précédent bien au préalable. Plus souple à mettre en place pour un investissement locatif que pour sa résidence principale.

Même endetté, il existe des solutions pour continuer à emprunter pour investir dans l’immobilier.

 

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