C’est le grand jeu rituel du début d’année : que vont devenir les prix de l’immobilier en 2022 ? Les vendeurs comme les acheteurs voudraient savoir s’il vaut mieux attendre ou se presser.

En 2021 : toutes les prévisions dans les choux !

Nous avions analysé les prévisions affichées par des spécialistes début 2021

Deux grandes tendances se dégageaient : au mieux une stagnation des prix, au pire un effondrement. Dans son livre « Reset », l’économiste Marc Touati avait prévenu : « une baisse des prix de 20 % sur la période 2020 – 2022 ».

Résultat ? Le Conseil Supérieur du Notariat révèle, pour 2021 (arrêté à fin octobre) :

  • une hausse des prix de 5,2 % pour les appartements
  • une hausse des prix de 9 % pour les maisons

Dans certaines villes comme Reims, la hausse des prix a même dépassé les 10 % en un an.

A croire que les prévisionnistes, scotchés à des modèles macro-économiques toujours dépassés, n’écoutent pas le marché.

Avec la crise sanitaire, plus que jamais, les français ont ressenti un besoin de sécurité évident (être propriétaire) ainsi qu’un besoin d’espace (donc de changement pour plus grand, plus vert). Les taux d’intérêt historiquement bas ont facilité les financements (en dépit de cris alarmistes sur les conditions soi-disant drastiques du HCSF ; en réalité, rien n’a vraiment changé).

Bref, en 2021 : nombre de transactions record et hausse généralisée des prix, avec des variations locales importantes. Faut-il le rappeler : il n’y a pas un marché immobilier, mais autant de marchés que de biens à vendre.

 

En 2022 : la prudence de ceux qui n’ont rien compris à 2021

Résultat : difficile de trouver des prévisions claires pour 2022. Hausse, baisse ? On est dans le flou, faute d’un modèle économique prévisionniste adapté. Ceux qui se sont complètement planté pour 2021 – la quasi-totalité des prévisionnistes – évitent de recommencer pour 2022. Rares sont ceux qui s’y risquent (il faut les saluer) :

Empruntis (courtier) : « 2022 : une tendance à la baisse ? »

Xerfi (études) : « 2022 : une année record de plus pour les prix »

Deux prévisions, deux tendances contradictoires. On le voit, prédire l’avenir des prix immobilier est moins facile qu’annoncer la météo du lendemain.

 

2022 sera dynamique pour les prix immobiliers

Revenons aux chiffres des notaires : ils sont basés sur les ventes réelles. Que disent-ils pour 2022 ? D’après les avant-contrats du dernier trimestre 2021 on va vers une hausse des prix significative :

+ 7 ,7 % pour les appartements en Province

+ 1,4 % pour les appartements en Ile-de-France

+ 9,6 % pour les maisons en Province

+ 8,4 % pour les maisons en Ile-de-France

Quand les indicateurs économiques (croissance économique, taux bas, pénurie de foncier, déficit de constructions neuves par rapport aux besoins, hausse des salaires et donc des capacités d’emprunt) rejoignent les aspirations psychologiques des acheteurs (sécurité, indépendance, nature, air sain), on a un cocktail détonnant qui ne peut que faire monter les prix.

 

Le seul élément qui pourrait contredire la tendance est le fait que, désormais, 30 % des transactions sont réalisées par des investisseurs locatifs (sur l’investissement locatif : lire cet article). Ils contribuent très grandement à dynamiser le marché : que des éléments viennent contredire cet élan des investisseurs (comme les nouvelles normes sur la qualité énergétique des bâtiments, voire une restriction de l’accès au crédit ou une disposition fiscale ciblant les investisseurs, ou des dispositions trop favorables aux locataires) et c’est tout le marché qui pourrait se gripper. En 2022, année d’élections, qui voudraient démotiver les investisseurs qui font tourner l’économie immobilière et celle du bâtiment ?

 

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