Lorsque vous avez obtenu un prêt immobilier pour financer une acquisition, le remboursement partiel de ce prêt génère une marge qui permet d’obtenir un nouveau financement.

La marge hypothécaire, qu’est-ce que c’est ?

Au fur et à mesure de vos échéances, vous remboursez des intérêts d’emprunt et une partie du capital. Parallèlement, le marché immobilier évoluant, la valeur de votre bien évolue. Pour calculer la marge hypothécaire, on va tenir compte de ces deux facteurs.

 

Exemple :

Vous avez acheté un bien immobilier, il y a 5 ans, financé en totalité via un prêt immobilier de 100 000 € sur 20 ans. Schématiquement, vous avez remboursé un quart du prêt, soit 25 000 €.

Pendant ce temps, le bien a pris 10 % de valeur, due à la progression favorable de votre marché immobilier, soit une plus value potentielle de 10 000 €.

Votre marge hypothécaire est donc de 25 000 + 10 000 = 35 000 €.

C’est cette marge que vous allez pouvoir obtenir en prêt auprès d’une banque pratiquant la marge hypothécaire.

 

Avantage et conditions

Toutes les banques ne pratiquent pas ce type de montage et pour cause :

  • la marge hypothécaire est un prêt non affecté, c’est à dire que vous pouvez emprunter la somme correspondante sans avoir à justifier de l’affectation de votre nouveau prêt ;
  • contrepartie, la banque va prendre une hypothèque de premier rang sur votre bien acquis il y a quelques années ; autrement dit, si pour garantir ce bien, vous aviez déjà consenti une hypothèque, c’est râpé.

 

La voie ouverte à l’enchaînement des investissements immobiliers

Vous entendez fréquemment que, dès lors que vous avez atteint votre taux d’endettement maximum (33 % à 35 % de vos revenus nets), la porte est bloquée : vous ne pouvez plus emprunter. Ou même que, si vous souhaitez enchaîner les investissements immobiliers, il ne faut jamais commencer par sa résidence principale, qui, une fois acquise et financée par un prêt, vous bloque dans vos projets. (sur ce sujet, lire cet article)

Avec la marge hypothécaire, vous retrouvez une possibilité d’action. Ayez pour précaution initiale de ne pas consentir d’hypothèque sur vos premiers biens, mais plutôt un cautionnement bancaire.

 

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