Vous entendrez souvent dire des « experts de l’investissement locatif » que c’est une erreur d’acheter sa résidence principale : il vaudrait mieux emprunter pour investir dans l’immobilier locatif que d’emprunter pour se loger et acquérir sa résidence principale. Voici pourquoi c’est faux.

Prenons un exemple et comparons toutes les hypothèses.

Votre situation de départ, est que vous êtes locataire dans une ville moyenne comme Tours, où le loyer tourne autour de 10 € du mètre carré, soit 600 € par mois pour les 60 m2 dont vous avez besoin.

 

Hypothèse 1 : achat de la résidence principale par emprunt

Au centre de Tours, le mètre carré se négocie autour de 3 000 €. Vous avez besoin de 60 m2 : il va vous falloir emprunter 180 000 € (à ce stade, pour simplifier, nous ne tenons pas compte des frais de notaire, ni de l’éventuelle commission d’agent immobilier). Votre banque vous demande un apport de 10 %, soit 18 000 € et vous prête 162 000 € sur 20 ans au taux de 1,61 %, soit des mensualités de 800 €.

Votre effort mensuel par rapport à la location, est donc de 200 € (800 – 600 ) et au bout de 20 ans, vous disposez d’un patrimoine personnel de 180 000 €, plus la plus value si la valeur du bien augmente.

 

Hypothèse 2 : vous restez locataire et vous investissez dans un appartement, financé par emprunt, que vous mettez en location

Pour comprendre les mécanismes de l’investissement locatif, commencez par lire cet article

Mêmes enveloppes : vous restez locataire mais vous empruntez et vous investissez dans les mêmes conditions que dans l’hypothèse 1. Logiquement, votre capital emprunté vous rapporte 600 € de loyers mensuels. Comme vous remboursez 800 € par mois à la banque, vous déboursez en réalité 200 € par mois. Votre effort mensuel est donc de 200 € par mois pour votre emprunt et 600 € de loyer pour vous loger, soit un effort mensuel global de 800 €. Au bout de 20 ans, vous disposez d’un patrimoine personnel de 180 000 €, plus la plus value si la valeur du bien augmente.

 

Hypothèse 3 : vous restez locataire et vous placez la différence

Pour comparer ce qui est comparable, vous placez 200 € par mois (c’est votre « effort » dans les deux premières hypothèses), pendant 20 ans à 5 % par an. Au bout de 20 ans, vous êtes toujours locataire mais vous disposez d’une épargne de 80 961 €, à laquelle il convient d’ajouter les 18 000 € d’apport des deux premières solutions.

 

Pourquoi investir dans sa résidence principale est le meilleur calcul ?

Mettons tout de suite de côté l’hypothèse 3 qui est moins rentable que les deux autres, Acheter pour résider ou acheter pour investir, le résultat est apparemment le même. Sauf que : en étant propriétaire de votre résidence principale :

  • vous ne partirez pas pendant 20 ans et vous ne coûterez pas en vacance locative (le manque à gagner entre deux locations) ;
  • vous n’aurez pas à payer des frais inhérents à la gestion locative, comme l’assurance propriétaire non occupant ou des frais d’agence ;
  • vous n’aurez pas à risquer des loyers impayés ou à payer pour une assurance loyers impayés ;
  • vous n’aurez pas à subir de dégradation locative entrainant des travaux de remise en état ;
  • vous ne paierez pas d’impôts supplémentaires sur les revenus additionnels des loyers, ni de prélèvements sociaux sur ces loyers. Dans notre hypothèse ; vous générez 7 200 € de revenus locatifs par an. En choisissant le régime micro-foncier avec un abattement de 30 % de vos revenus locatifs (soit 2 160 €) vous serez imposé sur 7 200 – 2 160 = 5 040 €. Dans une tranche d’imposition à 11 %, vous paierez 554 € d’impôts sur le revenu supplémentaire, et 867 € de prélèvement sociaux, soit un revenu net de 5 779 € (7 200 – 554 – 867) loin de compenser les 7 200 € de loyers que vous continuez de payer pour vous loger (le régime réel qui vous permet de déduire tous vos frais est à peine plus favorable) ;
  • vous êtes propriétaire de votre résidence principale et c’est un argument majeur dont tiendront compte les banques pour vous prêter à nouveau.

Bref, mieux vaut investir dans le meilleur de tous les locataires à vos yeux : vous-même.

On vous rétorquera qu’en achetant votre résidence principale, vous entamerez votre capacité d’emprunt. En investissant aussi. On vous dira que vous pourrez optimiser vos revenus locatifs en pratiquant la colocation ou la location courte durée et même dégager un revenu additionnel (le « cash flow positif »). C’est vrai, mais ce n’est pas toujours faisable, et pas toujours si rentable qu’on le dit.

Tenez cependant compte de votre situation personnelle. Si vous résidez en région parisienne, et dans quelques localités où l’immobilier est très cher (hyper centre de grandes villes, région de Genève, golfe du Morbihan, Côte d’Azur…) vos calculs vous amèneront peut-être à rester locataire et à investir en locatif dans une ville où l’immobilier est moins coûteux, et ce afin de vous loger dans une surface que ne vous permettrait pas la propriété en résidence principale.

Dans tous les cas, dès que vous avez un revenu stable, achetez de l’immobilier, le seul placement finançable par emprunt. Remboursez votre emprunt et comptez sur des revenus additionnels pour augmenter votre capacité d’emprunt et réinvestir.

Pour un placement immobilier performant et pour votre tranquillité d’esprit :

  1. investissez d’abord dans votre résidence principale.
  2. au fur et à mesure des années et de l’évolution de votre situation personnelle (familiale, financière…), ré-étudiez votre situation.

 

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